当前,我国房地产市场多数地区仍呈现供需两旺态势,无论是按揭投放,还是房地产开发贷款投放依然保持在较好态势,但是与此同时,房地产融资收紧的信号也越发强烈。比如,近期房地产贷款投放多且增长快的银行,受到来自监管部门的“窗口指导”,要求控制房地产贷款额度。信文资本分析指出,近期房地产融资政策的再度收紧,既说明从严调控的政策仍然是主基调,又对债务规模较大的房企带来较大的偿债压力。
那么,房地产融资收紧对于地产投资将产生怎样的影响呢?信文资本认为:长远来看,国家对促进房地产市场平稳健康发展的宏观战略目标是不会改变的。其中,通过完善房地产企业发行外债备案登记管理,强化市场约束机制等措施,降低行业风险是重要的监管举措。所以,在“房住不炒”的政策目的下,地产融资逐步收紧也在情理之中,对于住宅地产的影响是显而易见的。
房地产融资收紧的政策影响,地产债首当其冲。信文资本指出,在融资政策放松的背景下,地产债交易性机会多多。而随着融资收紧的信号越发强烈,地产债的配置价值及安全价值,应引起投资者警惕。
毫无疑问,在国家政策的影响及调控下,住宅地产将沿着“房子是用来住的,而不是用来炒的”的方向快速转变。不过,这并不意味着地产投资到了没有机会的地步。信文资本认为,在住宅地产走过辉煌的二十年后,商业地产有望接过接力棒,再创造一个商业地产的辉煌十年。
受传统观念影响,中国人对住宅地产有一种先天的喜好,即便在越来越多人将房地产视为投资方式之一时,也依然会选择住宅地产作为投资首选。而实际上,住宅以外的不动产资产是非常多的。并且因为整体抗经济周期能力比较强,收益相对比较稳定。为此信文资本指出,随着外部投资环境的改变,以及投资思维的改变,商业地产的投资机会将被更多人所关注、所重视,未来住宅以外商业地产的配置,会成为高净值人群或普通老百姓配置的主要结构。
而要盘活商业地产,并同时为投资者提供一个良好的投资渠道,信文资本认为,金融与商业地产的进一步有效结合,是一个前置条件。当前,中国商业地产证券化发展方兴未艾,具有巨大的市场空间。但在中国商业地产资产证券化向前推进的过程中,我们还需要做好以下几项工作:首先,资产证券化是技术手段,其本质是以资金回报要求为起始点。所以,需要我们改变围绕资源获取和销售的传统地产思维,重新打造一个全新的资产管理业务模式。其次,通过提升资产管理能力,提升投资者信心。做到以上两点,将有望打通商业地产与金融之间的通道,既激活市场本身,又为投资者报以丰硕的回报。
