2009年起，我国房价翻了好几番，随后，购房方针是越来越紧。
限购限售限价限贷，想买房？有社保不？没有请这边滚。
让想自住刚需和出资客恨得牙痒痒。
这时分，公寓给这些人带来了曙光。
大街上，不断有中介声嘶力竭地喊：
低总价低单价，不限购不限售不必摇号随意买，地铁旁精装修小户型，哥，看看吧，买到就赚到呀。
面临中介的吐沫横飞不着边际，许多人心动了，恨不能立刻买几套坐等赚上一笔。
拿广州天河区的住所均价早就超4万，但同地块的公寓只要2万78，还带5年返租。
算下来，每平米就2万出面。
那么，这看似稳赚的公寓，究竟藏着什么隐秘呢？
商铺穷三代，公寓毁终身，又是什么逻辑呢？
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在我国，不要碰公寓
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方针
公寓，建在商业用地上，达不到住所规范，所以叫商住公寓。
我国多地因为城市规划的贪多求大，导致商业写字楼供给严峻过剩。
写字楼卖不出去咋办呢，开发商为了去库存，打着不限购不限售低总价的标语，把写字楼改成公寓去割韭菜。
说白了，公寓其实便是个擦边球。
我国房地产法规里，并没有给公寓什么名分，名不正言不顺，也成方针的要点重视目标。
2017年3月8日，南京出台加强非住所公寓办理方针。
2017年北京出台326商住所方针，严厉约束商办楼生意和借款，随后成交暴降95%
2017年，广州出台330方针约束个人购买商办楼，随后成交暴降71%。
厦门出台商办楼方针，禁止商办改公寓住所，乃至会无偿收回土地。
2018年，深圳出台方针，商务公寓5年限售。
可见，商住两用的公寓，国家并不怎样待见。
2
产权年限
产权年限
住所：70年
商住公寓：50年。
商务、酒店公寓：40年
许多人都关怀，住所70年产权到期后怎样办。
国家屡次清晰表明，住所在70年到期后可主动续期。
可是，公寓产权到期后怎样办，国家一向没表态过。
买公寓的，衡量衡量吧。
3
户口
许多人买房，是为了落户享用城市配套盈利，比方学区。
可是，这仅仅是针对住所的福利，没公寓什么事。
公寓归于商业用地，无法落户，没有学位，只能注册公司！
这就失去了房产最重要的附加价值，买个公寓就等于租个房相同。
最近，宁波、六安、长沙，佛山多个城市推出买公寓可落户的方针。
许多没有房票的家长出场，认为能处理孩子落户上学问题。
殊不知，就近上学，次第是先住所后公寓，你觉得能轮的上吗？
并且，这些城市是因为商业地块规划太多，商业地产过剩，便是抛个饵让你去库存的。
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本钱
公寓土地本钱低于住所，看着廉价，但隐形持有本钱远高于住所。
1.公寓一切费用都依照商用规范交，水电物业费比住所贵一倍。
2. 公寓没有独立阳台和窗户，不被答应通天然气，不答应运用明火，煮饭只能用电炉。
3 公寓的实践公摊面积很高，能到达25%--40%，你掏钱买的房，近一半都要交给公摊。
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布局
因为达不到住所规范，公寓一般都是小户型。
公寓的寓居环境寓居体会，远比不上住所。
1.公寓寓居人口密度大， 一层楼10几乃至20多户，跟筒子楼大杂院相同，日照和通风的条件差，相互不对流，安全卫生堪忧。
公寓户与户之间私密性差。
2.公寓原本便是办公楼改的，能够用来注册公司，所以，你的街坊或许干什么的都有，比方婚庆公司，轰趴馆、美甲店、私厨，会所，不行描绘之工作等等。
这就导致环境喧闹，人员杂乱，大深夜high声四起。
3.因为密度楼房层高，顶峰时期电梯运用强度大，等候时间长，电梯安全性遭到检测。
4 物管才能很难跟上，小区美化环境一般比较差。
想自住的，好好考虑下。
2
公寓金融特点
1
杠杆
公寓金融特点，很低，特别是杠杆。
住所：首套首贷30%，有房贷利率优惠，能用公积金借款，最长能贷30年。
公寓：50%首付，基准利率1.1倍以上。只能借款10年，不能用公积金借款，许多时分还必须要求全款。
2
融资
房产的金融特点之一，便是向银行典当借款融资。
在银行眼里，公寓位置是远低于住所的。
假如急用钱，一般来说，住所能贷典当评价值的七成。
公寓，只能典当贷5-6成，年限最多10年。
并且，极易遭到方针影响。
2017年，北京、广州多城中止对商住公寓的典当借款，往后是否会全面禁停，还很难说。
3
涨幅
一个好房子，一定是可居可租可售，好价格，好杠杆，未来的房价预期。
房价涨幅溢价，是出资收益组成部分。
在我国，公寓硬伤太多，涨幅遭到很大约束，和住所比，差得也不是一点半点。
我国各地大兴基建，拓荒天量商业地产，许多县级市都有CBD商务中心。
写字楼卖不出去，改成公寓，供给量飙升，多城新公寓滞销，未来的公寓的空置率很或许一路走高。
公寓价格一路走低，想要原价卖出都难，因为对买家而言就适当于现已提价了。
保值方面，公寓也远不及住所，最早降价的便是公寓。
2017年，北京住所微跌，而公寓遭受腰斩暴降，元气大伤！
4
税
买了公寓想卖掉离场？呵呵，一大堆税在等着你。
公寓买卖税费又高又杂乱，包含：
房子增值税
土地增值税
个人所得税
契税
营业税
搬运登记费
印花税
买卖费
一算下来，税费本钱能到达房子买卖总价的20--35%，再加上中介费，一次买卖就能吃掉你40%以上的增值收益。
100万买套公寓，假如涨到200万 ，税费要占到增值额的30%-50%，七七八八一算中，各项税费本钱加起来有60万。
卖套公寓，扒你层皮！
5
流动性
综上所述，公寓硬伤太多，变现本钱过高，买得亏卖得更亏，注定二手市场交低，更甭说各大城市公寓供过于求，所以公寓流动性远不如住所。
有粉丝说，他是河南三线城市人，公寓买8年了，现在赔本10万都卖不出去。
买的时分贪廉价了，觉得自己当中间商吃差价，没想到，自己也成为了那个差价。
这，便是妥妥的不良财物！
现在我国楼市遭受冰冻期，人民币也遭受破七，没房票住所买不了，公寓又不能买，存银行更亏。
手里有个100多200万没当地投，该怎样办？
不如考虑下出资国外。
3
国内外公寓差异
1
产权
国内即使是住所，房子产权只要70年，实践上是70年的运用权。
国外公寓比方美国、澳洲、东南亚的泰国、马来西亚的公寓，简直都是永久产权。
新兴国家如越南，也是50加50年的百年产权。
永久产权，意味着什么，意味着永久价值！意味着能够把房子永久的传承子孙，意味着永久的现金流。
2
公摊面积
在我国，你买房的钱，有25--40%交的是公摊面积的钱。
而国外公寓是没有公摊面积，悉数按运用面积算。
国外的100平米房，运用面积等于国内120--140平米的房子。
3
空置率
国际上，商品房空置率5%--10%为合理区间。
我国的空置率多少，一向是个谜。
依据彭博数据，我国乡镇空房有5000万套。
楼市供给过剩，楼市未来，急需去库存。
而澳洲黄金海岸，空置率仅有1%左右。
布里斯班空置率只要2%
河内空置率，只要3%
这些房产极为紧俏，彻底不愁租不出去卖不出去。
4
租金回报率
房产有出资价值，消费价值。
其间消费价值的表现，就在于租金回报率。
租金回报率：每年所得房租除以总房价。
因为我国房价虚高，房租又低的不幸，使得我国楼市租金回报率适当低。
在我国，我国大城市买套房300多400万，月租金4000多5000，单靠收租金，租金收益率只要1%左右。
图片来历：国民经略。
澳洲的租金回报率都在5.3%左右，布里斯班黄金海岸优质公寓乃至能到达6%-8%。
吉隆坡市中心房价现在处于低位，均价只要2万多3万每平，而租金回报率却能到达4%---6%。
河内的租金回报率，优质地段项目能到达5%--8%.
5
配套环境
在国外，高端公寓必定在高端寓居区商业区，日子设备完全，物业服务周到，配套完善。
健身房、温水游泳池、休闲中心、烧烤阳台，高端会所，酒吧，家庭影院，餐饮会议室是标配。
每个公寓都会装备功用完善的保安体系，充沛保护住客租客的安全。
6
人民币价值降低
装备海外财物，一个隐秘便是，对冲涣散危险。
现在多国开端新一轮钱银宽松，开端新一轮通货膨胀，人民币也刚刚破七。
猪肉价，一年间现已涨了快四倍。
钱是越来越毛了。
而国内房产处于冷冻期，房价一向阴跌。
这时分，房产装备的规模视界格式要放大放远，。与其把投我国公寓的钱拿着打水漂，不如延展到外省，外国看看。
出资房子，实践上便是把钱存房子里，让房产成为一只能下金蛋的鸡。
找到优质项目，租金和房价都会一路攀升，发生的收益会远大于你最初的出资本钱。
有关国内国外房产出资的，
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