编者按：在核算口径我国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波我国楼市史无前例之大行情，至2019年末在我国各干流城市怎么完结、演化和转机？
成交见行情，方针获空间，土地定供给，家庭收入是购买力，最终多方猜测2020，以此为查询根底，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019我国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据实在复原2019年我国楼市。
西安城墙夜景
城市总述 西安：在2019上半年房价接连上涨布景下，6.20调控新政出台，限购加码，商场调节。从全年数据来看，2019年西安房价全体平稳，主城区供给量和成交量双降。但土地商场呈现较许多流拍。估计调控方针短期内不会放松，2020年西安楼市生意气氛或许进一步下滑。
2020置业西安指数：★★★
2019年6.20调控方针下，估计2020西安房价或将呈现显着的“分解”现象，高新和曲江板块成为楼市高地，购房者按需购房，不盲目跟风和追涨。
延安万达城初次开盘现场人头攒动
挨近年末，部分楼盘开盘现场人气不弱
成交：新房供给和成交双降 浐灞城南曲江供求规划领跑全市
据西安克而瑞多个方面数据显现，2019年西安市主城区供给量1151.71万㎡，同比下降9.5%；成交量1256.92万㎡，同比下降21.8%；西咸区域供给量约532万㎡，成交量493万㎡。主城区浐灞、曲江和城北呈现“三极”局势，3个区域供求规划领跑全市，其间浐灞供交规划在400万㎡上下；各区域供求比值根本都在0.8-1.2的合理范围内，浐灞、城南、曲江和高新在2019年呈现“求过于供”局势。
依据西安克而瑞商场调研，沣东和秦汉2个板块凭仗间隔主城区间隔、区域规划等优势，年成交规划约在180万㎡和140万㎡，沣西由于工业导入带来一批置业需求，成交规划也打破100万㎡；泾河和空港现在受规划、间隔等约束，商场尚处于培养阶段，成交规划在50万㎡以下。
依照成交金额排名，金辉国际城、绿城西安全运村、万科翡翠国宾、中海曲江大城、融创东方宸院、保利天悦、世茂灿烂倾城、龙湖紫宸、大华秀丽前城、龙湖景粼天序位列前十。
假如依照成交面积排名，名次会有些改变，绿城西安全运村、金辉国际城、融创东方宸院、中海曲江大城、世茂灿烂倾城、万科翡翠国宾、汇悦城、大华秀丽前城、保利天悦、御锦城位列前十。
据西安克而瑞剖析，悉数为全国型房企操盘项目：TOP10的商场占有率到达25%，会集度增强；虽然第一名楼盘的成交金额与规划较2018年有显着下滑，但第10名的门槛别离提高到22万平缓29亿元，较2018年有13%和11%的增加。
截止2019年末，西安市产品住所存量721万㎡，同2018年比较下降19%，去化周期6.9个月，较2018年削减1.7个月 ，住所全体存量危险较低（12个月以下为低危险商场）；西咸新区近2年存量约200万㎡，去化周期约6个月。
方针：人才引入、落户放宽 6.20楼市调控新政加码
在“限购”方针的影响下，2019年西安楼市全体平稳，全年出台房地产相关方针12条。其间效果最为显着、影响力最大的是落户放宽和6.20楼市新政加码。
2月13日，西安进一步放宽落户，具有本科(含)以上学历的，不受年纪约束，具有本科(不含)以下学历的，年纪在45 周岁(含)以下；全国高等院校在校学生(教育部学信网在册人员)，均可迁入本市落户。
6 月 20 日，西安市促进房地产商场平稳健康开展和谐领导小组发布《关于进一步加强住所商场调控办理的告诉》，在限购区域范围内买新建产品住所或二手房的，应落户满1年或在西安接连交纳12个月的社会保险（或个人所得税），此前落户即可在限购区域购买；无西安户口家庭，须提供在本市接连交纳社保年限由2年增至5年；将临潼归入限购区域。
除此之外，“全装饰交房”、“公积金新政”、“限价房、经适房退出”、“共有产权房登台”，环绕购房条件等出台了系列方针，坚持了西安房地产商场平稳健康开展。
土地：全体“供大于求” 全年成交2700万㎡
据西安克而瑞数据，2019西安土地全体坚持“供大于求”的局势；全年供给规划约3200万㎡，成交规划呈现10%以上降幅，但仍然挨近2700万㎡水准。土地热门区域会集在西咸新区（1050.4万㎡）、浐灞（486.6万㎡）、高新（391.1万㎡）和城北（363.1万㎡）；这些区域既是西安2018-2021年要点供地区域，也是城市要点开展区域。
西咸新区作为国家级城市新区，2019年共成交1050万㎡建面；其间，沣东、秦汉和沣西等热门产品住所商场成交建面在147-260万㎡，空新城在绿洲控股和本乡保证住所拿地的带动下，成交建面挨近300万㎡，但区域相关工业与配套暂不老练，房地产商场仍有较长的培养时刻。
图：西安克而瑞
从土地流拍数量来剖析，2019年西安土地流拍数量有所上升，到达31宗。追溯来看，从2016年商场转好之后，土地商场流拍状况罕见发作，2016-2018年三年土地流拍数量均处于低位。因而，能看出，商场回归理性，房企拿地趋于慎重；虽然房地产商场不断向外围扩张，但间隔、根底配套等要素约束房企在外围商场拿地。
2019年，西安土地商场如火如荼，成交地块多、楼面价走高成为常态，特别是高新区，成为明星区域。
3月21日，高新软件新城板块两宗算计147亩住所地块被本乡房企高新地产拿下，综合楼面价高达13482元/㎡，直接改写前史楼面价新高，至此，西安土拍楼面价拉开了破万的前奏。
2019年西安市土地成交楼面价TOP10里边，高新区就占了7宗。
依照开发出售周期比拿地晚8-12个月核算，2019年获取的土地，预估在2020年将有1400-2100万㎡产品房入市。
2019年西安房价收入比：11.39
据西安克而瑞数据，2019年西安市主城区产品住所成交价格涨幅趋缓，年涨幅收缩到15%以内；全年成交均价14338元/㎡。1季度价格环比涨幅收窄；2季度商场回暖，价格呈现一波涨幅，年中成交价格到达全年高点；受6.20新政影响，3季度价格开端呈现下滑，但全体涨跌起伏相对平缓，价格坚持14000元水平。
依据数据剖析，西安主城区以120-150㎡改进和100-120㎡刚需产品为主，假定挑选中心房型，120平的户型，全年成交均价14338元/㎡，按均价预算总价约为1720560。依据国家核算局陕西查询总队最新数据，2019年陕西居民人均可支配收入24666元（全国30733元），同比名义增加9.5%（全国8.9%），咱们依照（住所成交均价×人均住所建筑面积）÷人均可支配收入核算房价收入比，假定一家五口人，西安的数据为11.39。
商场心态：二手房价格继续跌落 商场张望心情渐浓
国家核算局1月16日发布的多个方面数据显现，上一年12月全国70个大中城市中，新房价格环比上涨的为50个，比较11月的44个有所增加。上一年12月，西安新建产品住所价格环比上涨0.7%，与11月份相等。而西安二手住所出售价格在12月环比下降0.6%，接连第四个月呈现下降。
在西安开端实行摇号方针后，刚开端的半年多时刻，挂号人数多，中签率低，去化率100%的楼盘举目皆是。而在2019年下半年，摇号楼盘占比越来越少。据乐居数据核算，10月1日-11月30日，西安合计88盘挂号，挂号人数超越房源套数需求摇号的，仅26盘，摇号盘占比仅为29.5%，换句话说，超越三分之二的楼盘公示后即可自行出售。
二手房商场转凉，中介感触最深，一个月很难有成交，关于卖房业主来说，挂牌的二手房，看房人都很少。事实上，西安二手房商场早早从2018年下半年就敞开了降温形式，比较新房，二手房在社区环境和产品方面均不占优势，特别是鄙人半年新房中签率大幅提高的布景下，购房者对新房更感兴趣。2019年末，开发商为了年末回款，许多区域的新房都有促销和打折优惠活动，比较之前，新房优势愈加凸出。
住所租金：高新区租金33.28元/平方米/月 高居各区域首位
诸葛找房多个方面数据显现，在11月份，西安各城区租金中高新区以33.28元/平方米/月的租金价格高居首位，曲江新区其次，租金为33.23元/平方米/月。碑林区租金为30.37元/平方米/月。较低的为西咸新区,租金为20.28元/平方米/月，与全年比较,改变不大。
当然，一般四季度，都被以为是传统的租借冷季，每年的结业季商场租借热度最高。
2020年猜测：西安房价分解现象或更显着
在快速攀升了3年之后，西安楼市在2019年下半段逐步放缓，购买力现已许多开释是主因；一起也注意到西咸板块的全体开展速度迅猛，特别沣西板块，品牌房企许多集合，为新区的开展注入生机，但值得警觉的是同质化产品“扎堆”，片区内日子配套尚不成型，购房需求较为涣散。
中心经济工作会议清晰，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳贱价、稳房价、稳预期的长效办理调控机制，促进房地产商场平稳健康开展。乐居西安主编高超东以为，在此布景下，限购等楼市调控方针在短期内不会放松，2020年西安楼市将继续在限购、限售和限价等多种组合准则下坚持稳定开展。从价格来看，2020西安房价或将呈现显着的“分解”现象，品牌会集度渐渐的升高，高新和曲江板块成为楼市高地，但不扫除阶段性、品牌房企大幅降价促销。
中南、朗诗、龙湖、中海、大悦城下一年均有许多土地储备待上市，比较看好的区域仍是高新和大城南板块，沣西由于非限购区域的影响以及政府干涉的要素，还会继续上涨，泡沫的发生不可避免。
本次查询采编人：高超东 潘宇凌
2020年1月23日
