众所周知，国内经济学家中，黄奇帆是最威望的存在。其对香港、贸易战的解读，字字珠玑言必有中，读来淋漓尽致发人深思。
关于楼市，黄奇帆相同见地深入。他所提出的关于楼市的各种调控方针，让人感觉简略而有用。用一句话来说——“治大国如烹小鲜”。
最近，黄奇帆宣告万字讲演，触及我国楼市，香港问题，中美贸易战等等，其间，对我们最关怀的楼市进行了尖锐点评。要知道，黄奇帆在重庆主政期间，对楼市的调控，可谓我国的样板，他对我国楼市的见地，值得深究！
在此，略做收拾，以飨诸君。
一、楼市离别“大跃进”。
往后，我国房地产每年施工、出售面积会有所下降。
2000年，我国年出售的房产面积1亿平方米，2018年是17亿平方米，大体16年翻了四番。但往后十年不可能再翻一番，变成30多亿平方米。
2000年，我国人均住宅面积只要9平方米，三口之家才30平方米，有新建改造的需求。现在人均40平米，尽管不同家庭之间住宅面积水平存在差异，但总的需求到了天花板。依照我国商品房的修建生命周期折算下来，往后到2030年，每年新建、出售10亿平方米比较合理。
曾经造的房子是砖瓦结构，十几年就要拆了重造。80年代是钢筋混凝结构，30多年就要拆了重建。可是最近十年造的房子，运用年限可到达50年到70年。下一步运用钢结构，运用年限是百年。折旧削减、旧房改造拆迁和危房改造拆迁削减，房地产每年的供应量必定削减。
因而，从需求和折旧两个方面看，我国商品房的施工、出售面积都会有所下降。
二、房地产商场开展面对分解，只要三个当地还有“未来”。
从现在开始，往后的十几年，房地产不会呈现四面开花，东西南北中全面发热的情况，我国房地产建造的要点区域会在三个当地：
首先是中心城市。现在，我国超级大城市人口超越1000万，一些超级大城市方针要开展到2000万人口。从1000万人到2000万人，房地产商场有扩张的需求。
其次，大城市周边会有都市圈，随同大都市的辐射，都市圈里的中小城市也有相应需求。若干大城市会构成城市群，而城市群中的大中型城市，房地产商场也会进一步扩张。
中心城市、都市圈、城市群；以上三类热门城市，也便是我国房地产的热门，往后房价上涨也将首要发作在这类城市。其他当地房价会根本安稳、乃至跌落。
关于城市规模，一般分类如下：50万以下人口，小城市；50万-100万人口，中型城市；100万-500万人口，大型城市；500万-1000万人口，特大型城市；超越1000万人口，超级大城市。
三、楼市普涨格式难以再现。
我国房价除了和热门有关之外，和我国的通货膨胀也有关。
任何价格的上升下降，榜首，钱银发行、通货膨胀有关，第二，外币输入、汇率升降有关。第三，供求有关。
曩昔的我国房价，在滨海城市15年均匀翻了3倍，内陆区域翻了2倍。之所以上升，跟三种要素都有联系，求过于供导致房价上升、钱银发行导致房价上升，以及人民币兑美元的汇率的价值降低，导致房价上涨。
现在，情况已然发作了改变。供需逐渐平衡了，M2现已到了GDP的200%了，在这个意义上讲，在2000年的时分M2只要十几万亿，现在到了180万亿，涨了十几倍。
从这个视点来讲，我国的钱银比较快的增长期，不会再呈现了，现在便是每年八点几的速度。所以钱银要素没了，房价大幅度上涨的可能性没了，根本上房价均匀增幅不会大于GDP增长率通货膨胀率。
后市来看，房地产商场将迎来几大改变：
1、城市化已挨近拐点。城市化率的上升面对天花板现象，人口盈利逐渐淡出；
2、旧城改造总量削减。通过20年的城市改造，旧城改造大拆大建的情况会逐渐淡出，总量会大规模削减；
3、人均住宅面积根本平衡不会再大幅添加。现在，人均住宅面积40平米，根本到了天花板；
4、住宅质量进步。曾经的房子，寿数只要30年，往后可到达50年到70年。折旧削减，供应量必定削减。
四、房地产的企业数量会削减
现在我国有9万多个房地产公司，均匀每1万人一个房地产公司。我国城市人口连农民工算在里边便是9亿人，具有9万多个公司，每一万人摊一个公司，太多、太杂、太碎，一堆僵尸（企业）。
9万多个房地产公司里边，9万里边的前500个企业，一年造的房、出售的房占了9万里边的80%，那剩余89500个企业，做剩余的20%，便是17亿平方米的20%，是3万多平方米。
所以，总的来讲，要进行筛选，这些也是趋势。房地产的封闭、封闭、集约化，是一个趋势。
数据计算，本年以来，全国已有数百家中斗室企宣告封闭；跟着楼市隆冬的加重，这一趋势还将继续。
五、房地产企业的负债会下降。
现在，房产商负债率84%，全世界房产商负债率是40%，香港的房产商也在40%。
香港的房产商在香港的负债率是40%，跑到大陆造了许多房，也是40%。可是大陆的房产商跑到美国造，负债率80%几，在香港80%几，在大陆也是80%几。
一个不小心，人财两空多得很。房地产最大的心病，便是负债率。最大的苦楚，便是负债。房地产公司往后假如活得好，把负债率降下来，上上大吉。
上一年，万科高喊“活下去！”，本年，融创、富力等连续宣告中止拿地、回笼资金，这无疑是要为“过冬”预备干粮。跟着方针调控的继续，房地产商也会被迫降杠杆。久远来看，于职业有益无害。
